Üetlihof Zürich: Norwegens Staatsfonds verkauft Bürokomplex

Der norwegische Staatsfonds will den Üetlihof in Zürich, einen der grössten Bürokomplexe der Schweiz, noch vor Jahresende verkaufen. Das hat die NZZ erfahren. Wer den Zuschlag erhält und zu welchem Preis, ist offen. Der Fonds äussert sich nicht zu laufenden Transaktionen.

Der Staatsfonds hatte den Komplex am Fuss des Üetlibergs 2012 für rund eine Milliarde Franken von der Credit Suisse gekauft und ihr die Räume zurückvermietet. Seit der Übernahme der CS durch die UBS ist die Grossbank Mieterin. Ein erster Verkaufsversuch 2022 scheiterte: Damals stand ein Preis von 1,3 Milliarden Franken im Raum. Die Stadt Zürich wollte mitbieten und beantragte 1,2 Milliarden Franken, der Gemeinderat lehnte den Kredit jedoch knapp ab. Südkoreanische Investoren sprangen später ab.

Das Objekt

Die beiden Gebäude bieten Platz für 8500 Arbeitsplätze. Der erste Teil stammt aus den siebziger Jahren, die Erweiterung wurde 2012 fertiggestellt. Das Grundstück misst knapp 56 000 Quadratmeter, die Büroflächen umfassen samt Verkehrsflächen rund 100 000 Quadratmeter.

Die Mieteinnahmen sind für den neuen Eigentümer vorerst gesichert: Der Vertrag mit der UBS läuft bis 2037 und lässt sich danach um bis zu fünfzehn Jahre verlängern. 2022 brachte die Liegenschaft rund 45 Millionen Franken Jahresmiete ein, vollständig an die Teuerung gekoppelt. Die UBS bietet aktuell rund 14 600 Quadratmeter auf Homegate zur Untermiete an, verlegt aber gleichzeitig Abteilungen aus anderen Standorten in den Üetlihof und erneuert die Büros.

Wohnen statt Büro

Der eigentliche Wert liegt im Boden: Das Areal befindet sich in einer Wohnzone, eine Umzonung wäre nicht nötig. Eine Kommission des Zürcher Gemeinderats bezifferte das Potenzial 2022 auf 700 bis 1000 Wohnungen. Mehrere von der NZZ befragte Fachleute sehen die Zukunft eher im Wohnen als bei Büros, weil die Lage am Stadtrand für Grosskonzerne nur bedingt attraktiv sei. Denkbar ist auch eine Mischnutzung, etwa mit dem neueren, gut erhaltenen Gebäude für Büros, Schulen oder einen Hochschulcampus.

Wer als Käufer infrage kommt

Der Kreis ist klein. Die Lex Koller erlaubt ausländischen Investoren den Kauf von Geschäftsliegenschaften, nicht aber von Wohnliegenschaften als Renditeobjekte. Wer langfristig Wohnungen bauen will, braucht daher eine schweizerisch beherrschte Eigentümerstruktur. Zudem hat der Bundesrat im April vorgeschlagen, auch den Kauf von Geschäftsliegenschaften als reine Kapitalanlage durch Ausländer zu untersagen; beschlossen ist das nicht.

Bei einem Objektwert von rund einer Milliarde Franken nennt die Branche als Faustregel ein Gesamtportfolio von mindestens zehn Milliarden Franken. Genannt werden grosse Versicherer wie Swiss Life und Zurich, die Immobilienfonds von Swisscanto und UBS sowie Empira, die zur Partners Group gehört. Wer tatsächlich mitbietet, ist nicht bekannt.

Was heisst das für Vermieter?

Der Fall zeigt, wohin das Kapital im Zürcher Markt tendiert: Büroflächen am Stadtrand gelten als schwer vermarktbar, Wohnbauland in guter Lage als begehrt. Ein Verkauf in dieser Grössenordnung dürfte frühestens nach 2037 neuen Wohnraum bringen, kurzfristig ändert sich am Zürcher Mietmarkt dadurch nichts. Für Anleger dienen Preis und Käufer als Gradmesser dafür, wie institutionelle Investoren Nutzungsreserven in Büroarealen bewerten. Zugleich verdeutlicht der Fall, wie stark die Lex Koller und ihre geplante Verschärfung den Kreis möglicher Käufer bestimmen.