Zinsrisiko für Hausbesitzer: Referenzzins bleibt bei 1,25 %

Ein möglicher Zinsanstieg wird für Schweizer Hausbesitzer zum Thema, bisher aber nur als Szenario. Die Aargauer Zeitung berichtet, ein US-Investitionsboom rund um künstliche Intelligenz und Rechenzentren könnte Kapital binden, die Inflation anheizen und damit die Zinsen treiben. Ob es so kommt, hängt laut dem zitierten Experten davon ab, ob sich die erhofften KI-Erträge tatsächlich einstellen.

Bleiben die Gewinne aus, würden Projekte gestoppt, und der Druck auf die Zinsen fiele geringer aus.

Referenzzinssatz unverändert

Der mietrechtliche Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde zuletzt unverändert bestätigt. Er richtet sich nach dem durchschnittlichen Hypothekarzinssatz der Schweizer Banken, nicht direkt nach dem Leitzins der SNB. Er bleibt bei 1,25 Prozent, solange dieser Durchschnitt nicht unter 1,13 Prozent fällt oder über 1,37 Prozent steigt.

Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert den Satz vierteljährlich. Der nächste Termin ist der 1. Dezember 2026.

Eine Änderung um 0,25 Prozentpunkte kann den Nettomietzins um 3 Prozent verschieben, nach oben wie nach unten. Rechtsgrundlage ist Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG. Eine Erhöhung muss auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Bei Wohnungen beträgt diese gesetzlich drei Monate. Mieter können eine Erhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Wo das Risiko liegt

Das beschriebene Zinsrisiko trifft vor allem Refinanzierungen und Bewertungen. Höhere Zinsen verteuern variable und auslaufende Finanzierungen und belasten die Tragbarkeit. Sie können zudem die Zahlungsbereitschaft von Käufern und damit den Verkaufswert einer Liegenschaft drücken, auch wenn die Mieterträge zunächst gleich bleiben.

Ein Anspruch auf höhere Mieten entsteht daraus nicht. Massgebend ist allein der offiziell publizierte Referenzzinssatz, nicht der individuelle Hypothekarzins des Vermieters oder eine allgemeine Markterwartung.

Was heisst das für Vermieter?

Derzeit besteht kein Handlungsdruck bei den Mieten, wohl aber bei der Finanzierung. Wer eine Festhypothek in den kommenden Monaten auslaufen sieht, sollte Anschlusskonditionen und Laufzeiten früh vergleichen. Die Nettorendite lässt sich mit Zinsaufschlägen von einem und zwei Prozentpunkten durchrechnen. Eine Liquiditätsreserve fängt höhere Zinskosten ab, denn Mietzinserhöhungen greifen nur formgebunden und mit Verzögerung. Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieter umgekehrt eine Senkung verlangen.