Zürich: Rückzieher bei Regeln für günstige Wohnungen

Der Zürcher Gemeinderat hat eine Verordnung zu Einkommenslimiten bei preisgünstigen Wohnungen mit 64 Stimmen an die Sachkommission des Finanzdepartements zurückgewiesen. Dieser Rückzieher bedeutet, dass die geplante Regelung zu sogenannten 49b-Wohnungen vorerst nicht in Kraft tritt, obwohl die rot-grüne Mehrheit das Geschäft selbst vorangetrieben hatte.

Bei 49b-Wohnungen kann die Stadt Zürich bei Auf- und Umzonungen privaten Bauträgern einen Mindestanteil preisgünstiger Wohnungen vorschreiben. Ursprünglich sollte gelten, dass das steuerbare Einkommen der Mietenden beim Mietantritt das Vierfache des jährlichen Mietzinses nicht übersteigt. In der weiteren Beratung kam zusätzlich eine Einkommensgrenze von 70'000 Franken ins Spiel, kombiniert mit einer Regel, wonach das Einkommen während der Mietdauer nicht mehr als das Sechsfache der Jahresmiete inklusive Nebenkosten betragen darf.

Streitpunkt war, ob diese von Privaten aufgrund von Planungsvorteilen geschaffenen günstigen Wohnungen ausschliesslich einkommensschwachen Haushalten vorbehalten bleiben sollen oder auch für Mieterinnen und Mieter mit höherem Einkommen offen sind. Die Stadt Zürich hatte das Prinzip von Mindestanteilen günstiger Wohnungen bereits bei Mehrnutzung nach Auf- oder Umzonungen eingeführt; die nun zurückgewiesene Vorlage wollte die Pflicht auch auf Fälle ohne zusätzliche Ausnützung ausdehnen.

Für geförderte städtische Wohnungen gelten unabhängig davon weiterhin bestehende Zugangsregeln, darunter meist eine Wohnsitzpflicht von mindestens zwei Jahren im Kanton Zürich vor Mietbeginn. Diese Objekte folgen dem Kostenmietmodell, bei dem sich die Miete nach den effektiven Kosten für Bau, Unterhalt und Betrieb richtet – nicht nach Marktpreisen. Grundlage bleibt das kantonale Wohnbauförderungsrecht, das solche Bauten der Stadt Zürich unter anderem mit zinslosen Darlehen unterstützt.

Für den allgemeinen Zürcher Mietmarkt gilt weiterhin das schweizerische Mietrecht. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent lässt der Mieterverband laut eigenen Angaben eine Rendite von maximal 2 Prozentpunkten darüber als zulässig gelten.

Was heisst das für Vermieter?

Wer in der Stadt Zürich private Bauprojekte mit Auf- oder Umzonung plant, muss weiterhin mit Auflagen zu preisgünstigen Wohnungen rechnen – die genauen Einkommensgrenzen für Mietende bleiben aber vorerst offen. Die erneute Rückweisung zeigt, dass die Zugangsregeln politisch umstritten sind, was die Planungssicherheit für betroffene Projekte einschränkt. Auf den bestehenden freien Mietmarkt und laufende Mietverhältnisse hat der Vorgang keinen direkten Einfluss.